Hoewel woningen lang mee gaan, hebben ze niet het eeuwige leven. Uit referentiecijfers (Corpodata) is af te leiden dat corporaties in Friesland jaarlijks ongeveer 0,5 procent van de sociale huurvoorraad slopen en 0,8 procent ingrijpend verbeteren. Uit het Deltaplan van de Friese corporaties is voor de regio Zuidoost eveneens een sloopambitie van ongeveer 0,5% per jaar af te leiden. Voor de particuliere voorraad zijn geen referentiecijfers voorhanden. Aangenomen mag worden dat particulieren zelden overgaan tot sloop en dat de verbeteropgave daarom minimaal in dezelfde orde van grootte ligt als bij de corporaties.

Sloop en ingrijpende verbetering zijn twee kanten van dezelfde medaille. Als een woning niet wordt gesloopt, raakt hij op een gegeven moment zo gedateerd dat een ingrijpende investering nodig is om te kunnen voldoen aan de hedendaagse kwaliteitseisen. Bij ingrijpende verbeteringen moeten we denken aan investeringen van ten minste 20.000 euro. Planmatig onderhoud en mutatieonderhoud komen hier nog bovenop. Een verbeteropgave van 0,8% per jaar zou neerkomen op circa 650 aan te pakken woningen per jaar in Zuidoost Friesland, waarvan 185 huurwoningen en de rest particulier bezit. Een sloopopgave van jaarlijks 0,5% per jaar voor het corporatiebezit komt neer op 115 te slopen woningen per jaar.

Dilemma: kwaliteit versus betaalbaarheid

Er bestaat geen algemeen gangbare norm met betrekking tot de hedendaagse kwaliteit waar een woning aan moet voldoen. Punt van aandacht is dat investeringen vaak leiden tot hogere huren. Ook sloop leidt tot verlies van betaalbare woningen, die nooit meer voor een vergelijkbare huurprijs kunnen worden teruggebouwd. In de afweging tussen kwaliteit en betaalbaarheid is het belang van betaalbaarheid recent sterk toegenomen. De tijd dat corporaties het zich konden veroorloven om zwaar onrendabel te investeren is voorbij. Dit kan voor corporaties aanleiding zijn om terughoudend te zijn met investeringen. Daar staat tegenover dat een groot deel van de woningvoorraad (28%) in zuidoost Fryslân dateert uit de periode 1970-1985. Deze voorraad zal de komende jaren haar toekomstwaarde moeten bewijzen voor een nieuwe generatie bewoners.

Herstructurering

Niet alleen woningen, ook woonwijken raken gedateerd. Daarmee is het niet gezegd dat ze moeten worden afgeschreven. Sommige oude buurten behoren honderd jaar na de bouw nog altijd gewild. Andere zijn toe aan herstructurering. Op macroniveau is wel bekend hoe de tevredenheid van bewoners met hun woning en woonomgeving uiteen loopt tussen bouwperioden en typen bebouwing. Onderstaande tabel geeft dit weer voor Noord-Nederland. Gemarkeerd zijn de bebouwingstypen met een bovengemiddelde ontevredenheid.

De tabel laat zien dat bewoners in de meest voorkomende bebouwingstypen relatief tevreden zijn. Dit geldt bijvoorbeeld voor bewoners van landelijke, verspreide bebouwing, goed voor 10% van de voorraad. Alleen de alom tegenwoordige laagbouw doorzonwijken kennen een licht bovengemiddelde ontevredenheid. Relatief veel ontevreden bewoners treffen we aan in vroeg-naoorlogse portiekbebouwing en flats uit de jaren zeventig en tachtig. Dit type bebouwing komt echter slechts sporadisch voor. In bloemkoolwijken (goed voor 12% van de voorraad) is de ontevredenheid niet groter dan gemiddeld. Afgaande op deze cijfers is er geen aanleiding om ingrijpend in dit type buurt te gaan herstructureren, uitgezonderd eventuele rotte plekken.

Zoekgebieden en -criteria

Stel we willen de investeringsopgave ‘van onderop’ bepalen, aan de hand van kwaliteitskenmerken van de bebouwing en andere criteria. Waar moeten we dan zoeken en welke criteria zijn relevant? We stellen voor om in de zoektocht de volgende indicatoren te betrekken.

• Gedateerdheid van de bebouwing: bouwperiode in combinatie met type bebouwing;
• Marktwaarde van de woning;
• ‘Gedateerdheid’ van de bevolking.

De eerste twee criteria spreken voor zich. Het is niet meer dan logisch dat de opgave moet worden gezocht in de oudere delen van de voorraad. Ook een lage waardering (in de vorm van WOZ-waarde) kan wijzen op lage kwaliteit. De ‘gedateerdheid’ van de bevolking is een bijkomende risicofactor. De ervaring met de wederopbouwwijken heeft geleerd dat eventuele tekortkomingen snel manifest worden op het moment dat de eerste generatie bewoners in de minderheid raakt. Een sterke mate van vergrijzing in een buurt is de voorbode van een verjonging, waarbij zal blijken hoe de volgende generatie de buurt zal waarderen.

Voorbeeld: Oosterwolde (zie ook de kaartenset kwaliteit)

In onderstaande kaarten zijn enkele relevante gegevens te zien voor de kern Oosterwolde. (NB. door op een kaart te klikken wordt deze schermvullend. Door terug te bladeren wordt dit weer opgeheven). Te zien is dat een aanzienlijk deel van de bebouwing bestaat uit zogeheten ‘doorzonwijken’ en dat deze gebieden tevens relatief laag getaxeerd zijn. Ook is te zien dat sommige doorzonwijken sterk vergrijsd zijn. Eventuele kwalitatieve tekortkomingen zullen hier aan het licht komen. Aanvullende informatie over dit voorbeeld is beschikbaar in de kaartenset kwaliteit.